Milliyet.com.tr/ Yeni ekonomi yönetiminin enflasyonla mücadelede attığı adımlar sonrası ipotekli konut satışlarında gerileme sürerken, ekim ayında ipotekli konut satışı 5 bin 577 adet oldu. Peki konut satışlarındaki düşüşün asıl nedeni ne? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı merak edilenleri milliyet.com.tr’ye anlattı.
Özelmacıklı açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Bugün açıklanan TÜİK konut satışı verilerine baktığımızda ekim ayında geçen aya göre yüzde 8.7 oranında bir azalma söz konusu. Aslında biz bunu değerlendirirken yıllık performans çerçevesinde de bakabiliyoruz. Bu açıdan ocak-ekim dönemine baktığımızda konut satışlarında benzer bir düşüş olduğunu söylemek mümkün.
‘YÜZDE 15 DÜŞÜŞLE KAPATACAĞIZ’
Ocak-ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,3 azalış var. 993 bin 835 olarak gerçekleşti. Geçen yıla göre konut satışlarında yılı yüzde 15 düşüşle kapacağız gibi gözüküyor.
‘SATIŞ RAKAMI 2.5 MİLYONU GEÇTİ’
Toplam gayrimenkul satışlarında 2 milyon sınırının aşıldığını söyleyebilirim. Türkiye genelinde konutlar dahil olmak üzere tüm gayrimenkul türlerindeki satış sayısı 2.5 milyonu geçti.
KREDİ FAİZLERİNDEKİ YÜKSELİŞ PİYASAYI NASIL ETKİLİYOR?
Konut satışlarında düşüşün en önemli nedenlerinden birisi krediye erişimdeki zorluklar. Bu müteahhitlerin gayrimenkul üretme sürecini olumsuz etkiliyor. Konut kredilerinde ipotekli kredilere erişilememesi nedeniyle ciddi finansman problemi yaşanıyor. Bu kredilerin yüksek faiz oranları nedeni ile gerçekleşiyor.
‘1 MİLYON TL İÇİN 30 BİN TL AYLIK ÖDEME’
Piyasada şu anda 2.85 ile 3.25 arasındaki kredi oranlarına baktığımızda ortalama 1 milyon TL kredi çeken bir kişinin aylık 30 bin TL geri ödeme yapması gerekiyor. Bu birçok müşteri açısından ödenebilir bir çerçevede kalmıyor.
‘VATANDAŞLAR KİRALAMAYA YÖNELDİ’
Mevduat faizlerinin de yüksek oranda artığını söyleyebiliriz. 1 milyon TL mevduata 30 bin TL civarında bir faiz veriliyor olması vatandaşları satın almadan ziyade kiralamaya yönlendiriyor diyebiliriz. Son yıllarda kiralama fiyatları konut fiyatlarından daha yüksek oranda artıyor.
Yakın zamanda açıklanan TCMB’nin konut fiyat endeksine baktığımızda fiyatların nominal anlamda yüzde 89.20 seviyelerinde, enflasyondan arındırılmış şekilde baktığımızda yüzde 17.8 seviyesinde artış gösterdiğini söyleyebiliriz.
KONUT FİYATLARI ARTACAK MI?
Artan maliyetler nedeniyle konut üreticilerinin maliyeti düşürme imkanı söz konusu değil. Metrekare maliyetlerin 700 doları bulduğu, önümüzdeki dönemde işçi, akaryakıt, enerji maliyeti nedeniyle konut maliyetlerinin artacağını düşünüyoruz.
İSTANBUL, ANKARA, İZMİR’DE FİYATLAR NE DURUMDA?
Şu an için Türkiye’de ortalama metrekarede konut fiyatı 29 bin TL’ye gelmişken, İstanbul’da 43 bin, İzmir’de 33 bin, Ankara’da 22 bin TL seviyeleri söz konusu.
İpotekli satışlarda önemli bir düşüş var. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış seviyesi yüzde 5.9’a kadar geriledi. Bu konut sektörünü net bir şekilde etkiliyor.
SIFIR VE İKİNCİ EL KONUT SATIŞLARI GERİLEDİ, BU FİYATLARI DÜŞÜRÜR MÜ?
Birinci el konut satışları ve ikinci ele baktığımızda piyasada yüzde 70 seviyesinde satışların ikinci el gayrimenkullerde gerçekleştiğini değerlendiriyoruz. Son verilere göre yaklaşık yüzde 68.8 seviyesinde ikinci el, yüzde 31.2 seviyesinde ilk el konut satışları gerçekleşti. Fiyatlarda bu tarihten sonra ciddi bir gerileme beklemiyoruz. Nedeni şu: Artmış olan bir konut maliyeti var. Bundan sonra düşmeyecek bir arsa maliyeti var. Bu dönem için konut alma ihtiyacınız varsa şu anda konutların alınabilir bir seviyede olduğunu söyleyebiliriz.
‘BAZI GAYRİMENKULLERDE FIRSATLAR VAR’
Şu anda bazı gayrimenkul fırsatları var. Bugünkü inşaat maliyetine satılan bazı gayrimenkuller var. Konut kredileri ile ilgili hükümet tarafından bir açıklama bekleniyor. Krediler ‘ilk ev alanlara, ya da başka kriterle açılacak mı açılmayacak mı?’ bunun netleşmesi piyasada belirsizliği ortadan kaldıracaktır. Vatandaşların da bekleme süreleri ve belirsizlikleri netleşecektir.
İŞTE SEKTÖRÜ HAREKETLENDİRECEK ADIM!
Müteahhit faktörü unutulmamalıdır. Konut satışları düştükçe müteahhitler inşaat sektörüne girme noktasında heveslerini kaybediyorlar. Bizim sürdürülebilir bir mortgage sistemine ihtiyacımız var. İlk defa ev alacak kişilere birinci el ve ikinci el konutları alırken onlar için avantaj oluşturacak mortgage modeli sunmamız gerekiyor. Bu model mevcut kredi oranlarından daha düşük olabilir ama bunun istihdama ve üretime katkısını unutmamalıyız.
KKM hesaplarında bakiyesi olan birikmiş mevduatlarını gayrimenkulde desteklemek isteyenlere özel avantajlar sağlanabilir. Sürdürülebilir bir konut üretiminin sağlanması mümkün olabilir.”
